LA LOCATION MEUBLEE pour créer des REVENUS NETS D’IMPOT

Investir en Loueur Meublé offre des avantages fiscaux importants permettant d’effacer totalement l’impôt sur les revenus de la location meublée durant la période de Portage immobilier et postérieurement avec le report des amortissements différés.

Les deux régimes d’imposition possible

Tout d’abord, il faut savoir que les revenus des loueurs en meublés non professionnels relèvent de la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme un commerçant et non des revenus fonciers comme les locations nues.

Le régime Micro BIC

Il n’est possible que dans le cas ou les revenus LMNP sont inférieurs à 32600€/an.

Dans ce cas, aucune charge n’est déductible mais le revenu net imposable est calculé suite à un abattement de 50% sur les revenus fonciers.

Ce régime est intéressant si les charges ne dépassent pas 50%. Il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux applicables aux revenus de capitaux – CSG/CRDS, au taux global de 15,5%. On peut ainsi remarquer qu’au régime micro, le revenu déclaré est systématiquement positif (sauf dans le cas exceptionnel où les recettes de location seraient inférieures à 305 €, montant de l’abattement forfaitaire).

Le régime BIC réel permet à la fois de déduire les frais réels sur les revenus issus de la LMNP et d’amortir le bien sur une période allant de 20 à 30 ans.

Le régime BIC Réel

Il est obligatoire au-dessus de 32600€ de revenus foncier meublé mais peut aussi être choisi sur option en dessous de 32600€.

L’option est à formuler au plus tard à la date de dépôt de la première déclaration de revenu pour les entreprises nouvelles, c’est-à-dire avant le 30 avril de l’année suivant la création de l’entreprise, et avant le 1er février de l’année concernée pour les entreprises existantes.

Le régime réel permet de tenir compte des charges réelles liées à l’activité, c’est-à-dire de toutes les charges engagées dans l’intérêt de celle-ci. Ces charges comprennent principalement:

• les frais de notaire et d’enregistrement déboursés lors de l’acquisition du bien.
• les honoraires d’agence.
• les intérêts des emprunts qui financent le ou les logements loués.
• l’assurance habitation et la garantie des loyers impayés.
• la taxe foncière
• l’amortissement du ou des logements loués et du mobilier (hors valeur du terrain non amortissable).

L’ensemble de ces charges permettent au régime réel d’être systématiquement déficitaire pendant la période du Portage Immobilier et postérieurement du fait des amortissements différés.

PFI investissement vous conseille (simulations fiscales) et vous assiste dans le choix de programmes immobiliers entrant dans le champs d’application de ce dispositif qui constitue une parfaite opportunité de revenus complémentaires exonérés d’impôt sur le revenu.