DÉMEMBREMENT
Un produit de capitalisation de l’épargne retraite adossé à la pierre
Quels intérêts patrimoniaux ?
Accès à un immobilier recherché.
Un prix réduit de 40 à 50% par rapport à la valeur de la pleine propriété.
Un engagement financier réduit.
Quel contexte ?
- Premier investissement immobilier
- Diversification patrimoniale.
- Optimisation patrimoniale et fiscale.
Quel(s) objectif(s) ?
Constitution d’un patrimoine recherché.
Protection contre l’inflation renaissante.
Recherche de plus-value ou complément de revenus à terme.
Pour les personnes disposant de revenus fonciers et/ou à l’ISF: optimisation de leur situation fiscale.
Un investissement entièrement tourné vers la capitalisation
L’investissement en nue-propriété est entièrement orienté vers la capitalisation, plus sûre qu’un rendement locatif aléatoire.
La plus-value à terme sera constituée :
– de la valeur de l’usufruit, récupérée gratuitement
– de la revalorisation intrinsèque du bien sur toute la durée du démembrement
Intérêt Fiscal
Une fiscalité avantageuse
Impôt sur le revenu
En l’absence de loyers, pas d’imposition sur le revenu.
Economies d’impôts : imputation des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants ou à venir procurant une économie d’IRPP et de prélèvements sociaux
ISF
Non-imposition du nu-propriétaire, soit une économie d’ISF sur la valeur de la nue-propriété venant en déduction du patrimoine de l’investisseur.
Taxe foncière
Acquittée par l’usufruitier.
Confort & Sécurité
L’investissement en nue-propriété : l’immobilier autrement
Acquérir des biens immobiliers à forte valeur patrimoniale
Pour 50% à 60 % de leur prix en pleine propriété.
Ø Récupérer son investissement après remise en état par l’usufruitier.
Ø Éliminer 100 % des risques locatifs et des soucis de gestion.
Éliminer 100 % des frais, charges et taxes
(gestion, entretien, taxe foncière, etc.) entièrement supporté par l’usufruitier
Ø Optimiser la fiscalité en procurant d’appréciables économies d’impôt sur les revenus fonciers et ISF.
Un endettement maîtrisé
L’acquéreur peut financer son investissement jusqu’à 100 % en crédit, amortissable ou remboursable in fine, ou en fonds propres.
L’usufruitier
L’usufruitier est un institutionnel de 1er plan
Les exploitants locatifs usufruitiers retenus sont des bailleurs professionnels, le plus souvent à vocation sociale : ESH (Etablissement Social pour l’Habitat), Office public, organisme du 1% logement.
L’usufruitier est un professionnel de la gestion locative.
L’usufruitier présente les meilleurs gages de pérennité assurant ainsi la sécurité des investisseurs.
Les engagements de l’usufruitier sont clairement définis
Entretien de l’immeuble.
Réalisation et financement des travaux.
Remise en état des parties privatives et communes à l’extinction de l’usufruit.
Souplesse des stratégies de sortie
Avant le terme du démembrement : marché secondaire
Le nu-propriétaire peut vendre ses biens à tout moment au cours de la période de l’usufruit temporaire. Aucun minimum de conservation ne lui est imposé. Le second acquéreur pourra bénéficier des mêmes avantages patrimoniaux, financiers et fiscaux sur la durée du démembrement restant à courir.
Au terme du démembrement : le choix du propriétaire
La Loi « Engagement National pour le Logement » du 13 juillet 2006 et la Loi du 2 juillet 2003 définissent les modalités applicables lors de l’échéance de l’usufruit entre le locataire, le nu propriétaire et l’usufruitier :
Ø Concomitance automatique entre l’échéance des baux consentis au locataire par l’usufruitier et l’échéance de l’usufruit temporaire.
Ø Faculté du nu-propriétaire, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, de donner congé au locataire pour vendre ou occuper son bien.
Ø Obligation de l’usufruitier de proposer un logement de substitution au sein de son parc locatif, au locataire devant partir et relevant toujours des plafonds sociaux de ressources.